Пятиэтажный дом 1963 года постройки уже много лет стоит расселенный, закрытый зеленой строительной сеткой и с заколоченными железными листами окнами. За долгое время своего запустения дом оброс слухами, многие жители видели там включенный свет и непонятных людей, поговаривали, что отселенное здание незаконно использовали сотрудники милиции, по другой версии отселенный дом сдавали в аренду предприимчивые чиновники.
Все изменилось несколько месяцев назад. Вокруг дома начались работы, рабочие расчистили территорию, из дома вывезли множество мешков мусора. Здание наконец-то приготовили к сносу. Одновременно с этим у многих жителей окрестных домов возник вопрос – что будет на его месте? Якиманцы еще помнят мировые стройки домов на Шаболовке и уродливый долгострой на Мытной. Постоянный шум самосвалов, пыль, убитая инфраструктура, а после заселения, радикальное увеличение плотности населения привело к забитым парковкам, очередям в школы и поликлиники и в целом ухудшению уровня жизни коренного населения. С вопросом о будущем квартала под этим домом ко мне и обратились жители соседних домов. Давайте попробуем разобраться.
На мое письмо в префектуру ЦАО я получил ответ о том, что данный участок находится в собственности ООО «АККОРДЪ», согласно градостроительному плану земельного участка от 21.03.2017 на нем разрешено строительство многоэтажной жилой застройки и образовательных учреждений. Информации о реконструкции здания или иной судьбе участка в префектуре не оказалось.
Ответ ожидаемый, понятно, что там так или иначе построят жилое здание, главный вопрос в допустимых размерах этого здания, количестве квартир, высоте и прочих показателях, влияющих на жизнь жителей соседних домов.
Чтобы разобраться с этим, заглянем во 2 часть Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) города Москвы, где каждому подобному кварталу определена допустимая норма высотности, плотности застройки и так далее. Здесь нужно сделать небольшое отступление и напомнить читателям, как принимался данный план властями Москвы. Публичные слушанья по ПЗЗ были назначены по всей Москве в один день, 22 декабря 2016 года. Слушанья по центральному округу проходили в большом зале Бауманского университета. Еще за час до начала почти все места были заняты, на слушанья централизованно мобилизовали работников управ и префектуры и даже нанимали специальную массовку, о чем остались записи на соответствующих сайтах. В начале мероприятия депутат Мосгордумы Кирилл Щитов, раньше представлявший Центральный округ показал присутствующим красивую презентацию о том, что общий план землепользования и застройки — это большое благо для москвичей, ведь в нем применяются общие подходы к проектированию жилой застройки и т.д. К микрофонам выстроилась очередь с «острыми» вопросами из серии «будет ли город и дальше так динамично развиваться», а единичные выступления адекватных жителей и, например, депутата Шуваловой, указывающие на явные недостатки ПЗЗ, по команде закрикивались. В результате принятого таким образом ПЗЗ жители по сути лишились права на публичные слушанья, а вся Москва была расчерчена на кварталы застройки «по общим правилам».
Итак, найдя интересующий нас квартал 22424769 на данном плане, ниже читаем информацию о допустимой застройке. Основные виды разрешенного использования – жилая застройка и образовательные учреждения, это мы уже знаем из ответа префекта. Максимальный процент застройки – не установлен, значит может быть застроен весь участок. Высота застройки: «в соответствии с заключением по результатам визуально-ландшафтного анализа». Плотность застройки: 35,5 тыс. кв.м./га. Сразу бросается в глаза высокий показатель плотности, визуально листая другие кварталы по Центральному округу я почти не видел показателя более 20, а тут сразу 35,5 (к слову об общем подходе). Что же обозначает эта цифра?Плотность застройки — один из основных показателей, широко используемых в градостроительной практике, характеризующий интенсивность использования территорий. Измеряется суммарной поэтажной площадью застройки наземной части зданий и сооружений в габаритах наружных стен, приходящаяся на единицу территории (тыс. м² / га). Суммарная поэтажная площадь — суммарная площадь всех наземных этажей здания, включая площади всех помещений этажа (в т. ч. лоджий, лестничных клеток, лифтовых шахт и др.). Проще говоря, данный показатель ПЗЗ регулирует допустимый размер здания, который можно построить на указанной территории.
Согласно сайту публичной кадастровой карты площадь данного земельного участка (дома и прилегающей территории) 5027 кв.м., что ровняется 0.527 гектарам. Таким образом, на данном участке можно построить здание c суммарной площадью 18 708 кв. метров. Для сравнения: суммарная площадь здания Донская 4с1 в данный момент составляет 6095 кв. м. Площадь 14 этажного дома 3 по ул. Академика Петровского - 4428 кв.м., а площадь комплекса домов на Шаболовке 10 равна 78 365кв. м. (во всех примерах это, включая подземные этажи, которые не учитываются при подсчете плотности застройки.)
Таким образом, будущий дом может быть в три раза больше того, что стоит сейчас, но, конечно, не таким грандиозным как стройки века по соседству. Неизвестным остается «заключения визуально-ландшафтного анализа», который определит максимально допустимую высоту.
Также остается опасность, что застройщику удастся каким-то образом присовокупить к своей земле участок с рядом стоящей школой и построить огромный жилой комплекс с включенным образовательным центром (не просто же так застройщик добился внесения ПЗЗ возможность строения образовательных учреждений).
Что делать?
В любом случае нужно добиваться проведения публичных слушаний по будущим проектам строительства, контролировать проведение экспертизы визуально-ландшафтной экспертизы – нельзя допускать предельную высоту здания выше 5-7 этажей, добиваться отмены ПЗЗ, ущемляющего интересы москвичей и, наконец, организовываться, создавать и поддерживать инициативные группы, способные, как хороший профсоюз на крупном предприятии, отстаивать интересы жителей перед лицом московской власти и крупного строительного бизнеса.
Ссылка на документы используемые в статье:
https://drive.google.com/file/d/0B-ZYW7X9-P2lOXQ5VlpfS0hGTFlnV2hmTUpIN010bEN0Ni04/view?usp=sharing
https://www.mos.ru/upload/documents/docs/PZZ_2.pdf
https://msk.kprf.ru/2016/12/09/20093/
Виталий Мальцев,
депутат Совета депутатов муниципального округа Якиманка.
Telegram-канал жителей Якиманки t.me/yakimanka
