СТОЛИЦА В ВАШУ СОБСТВЕННОСТЬ. «Якиманка», № 2, 1993 год

Проходит стадию проработки и согласований проект, разрабо­танный Корпорацией развития территорий, территориальным управ­лением «Якиманка» и Советом об­щественного территориального са­моуправления № 1. Он предполагает высокоре­нтабельное вложение приватиза­ционных чеков путем передачи жи­телям перспективного объекта му­ниципальной собственности — зе­мельного участка и расположенных на нем строений, с одновре­менной разработкой механизма привлечения инвестиций и дальнейшего использования объекта. Если проект будет принят, у каждого жителя района, есть шанс стать соб­ственником кусочка Москвы, а у всех якиманцев вместе — овла­деть совокупной долей немалого акционерного капитала.

О деталях новой программы, предлагаемой районными властями, рассказывает президент Корпорации разви­тия территорий Ю. ГУСЕВ:

— К сожалению, на сегодня в столице отсутствуют реальные и высокоэффективные объекты для вложения приватизационных чеков пенсионеров, работников бюджетной сферы и других наиме­нее защищенных групп населения. Это с одной стороны, а с другой — практика финансирования реконструкции в Москве, ограниченная возможностями городского бюд­жета, сводится к привлечению средств отечественных и зарубеж­ных инвесторов, как правило, на компенсационной основе, т. е. за вложенные в развитие территорий средства, город расплачивается большей частью муниципальной недвижимостью. Кредиты, в том числе иностранные, практически не используются из-за высокой ин­фляции и политической нестабиль­ности. Не участвует в этом процес­се и население, непосредственно заинтересованное в реконструкции жилого фонда, развитии города, улучшения среды обитания.

Наш проект позволяет разрубить этот узел, предполагая: а) широкое и непосредственное участие насе­ления в процессе приватизации муниципальной собственности с при­менением приватизационных чеков; б) отработки не просто новых форм проведения реконструкции, но и новых путей привлечения ин­вестиций.

Основой предлагаемого проекта должна стать юридически отрабо­танная схема акционирования му­ниципальной собственности с по­следующим обменом акций на при­ватизационные чеки населения (прежде всего, жителей данного микрорайона) по принципу один житель — один ваучер. Для этого мы предлагаем создать территори­альное акционерное общество от­крытого типа (предполагаемое на­звание — ТАО «Народный капи­тал») с первоначальным уставным капиталом, равным произведенной оценке переданного для привати­зации объекта. Причем с каждым жителем заключается трастовое поручение-договор на управление приватизационным чеком, с обязательством его последующего обме­на на акции ТАО.

Параллельно мы разрабатываем технико-экономическое обоснова­ние архитектурного проекта, про­граммы приватизации объектов му­ниципальной собственности, согла­совываем их с городскими инстан­циями, организуем оценку и выпол­няем другие многочисленные орга­низационные и практические меро­приятия.

На втором этапе ТАО «Народный капитал» обеспечивает первичную эмиссию низкономинальных акций в объеме произведенной оценки переданного муниципального иму­щества. Таким образом, ваш ваучер резко возрастает в цене, ибо ак­ция, которую вы за него получили, обеспечена высокостоимостной недвижимостью.

Предполагается следующее рас­пределение акций:

• примерно половина — в об­мен на ваучеры, принадлежащие жителям территории ТУ «Якиман­ка», по принципу один житель (по­лучатель акций) вносит один вау­чер (соотношение числа акций на один ваучер может быть определе­но после оценки уставного фонда), часть для продажи на чековых аук­ционах и часть — для публичной продажи.
Задачами ТАО являются:
• разработка мероприятий по финансовому обеспечению реали­зации программы комплексного развития территории и оперативно­го решения вопросов привлечения децентрализованных средств, в том числе иностранного капита­ла;
• организация проведения про­ектных, строительно-монтажных (ремонтных) и пусконаладочных работ на переданных объектах;
• организация комплексного обслуживания территории и содер­жания муниципальных зданий;
• организация маркетинговых исследований и коммерческое ис­пользование собственности;
•реинвестирование прибыли в другие проекты реконструкции зданий ТУ «Якиманка». В частно­сти, для финансирования работ по созданию экономичных систем ин­женерного оборудования зданий за счет использования необходи­мого импортного оборудования, что очень важно, т. к. обновление устаревших и аварийных коммуни­каций требует огромных финансо­вых затрат и времени.

В рамках предлагаемой схемы могут быть опробованы различные варианты привлечения ваучеров, ипотечных кредитов и ссуд отече­ственных и зарубежных банков, создания экономичных систем ин­женерного оборудования зданий, т. е. разные способы решения проблем в области реконструкции зданий центральной части Москвы.

При этом предполагается, что высокая коммерческая стоимость территории, ее архитектурное и градостроительное значение яв­ляется достаточным обеспечением для привлечения необходимого объема инвестиций.

Поскольку, в рамках программы комплексного развития этой терри­тории будет осуществлено строи­тельство не только жилых зданий, в которые вселятся, прежде всего, жители из ветхих домов и очеред­ники Якиманки, но и высокорен­табельных коммерческих объектов (гостиницы, офисные центры и пр.), такой подход позволит не только получить средства на восстановление и строительство жилого фон­да, но и обеспечить высокую доходность акций, приобретенных жителями в обмен на приватизаци­онные чеки, еще до окончательной реализации проекта.

Реальный срок комплексной ре­конструкции — 2,5–3 года с нача­ла работ.

Для муниципальных властей в этой программе привлекательна возможность действовать в инте­ресах своей территории и совмест­но с ее жителями, так, например, для нас отселение семей из ава­рийных и ветхих домов острейшая проблема. К тому же реализация программы дает возможность учи­тывать различные, подчас немало­важные детали, такие как эко­логическую чистоту территории, ее эстетическое оформление, внедрение мировых стандартов и современных принципов разви­тия городских территорий.

И еще один аспект проблемы. Большинство москвичей еще не готово психологически вкладывать свои ваучеры, возможно, и в высокорентабельную, но уж очень да­лекую нефтяную скважину, а здесь они будут являться непосредствен­ными свидетелями, участниками процесса и смогут его контролиро­вать. К тому же, на рынок попада­ют в большинстве своем ценные бумаги нерентабельных или нахо­дящихся в трудном финансовом положении фирм, имеющих туман­ные перспективы или таких произ­водств, которые нуждаются в пере­вооружении и, следовательно, не скоро начнут приносить дивиденды акционерам.

Наш проект создает социальный механизм приватизации государст­венной и муниципальной собствен­ности и формирования класса но­вых собственников в развитие ука­за Президента Российской Федера­ции «О продаже за приватизацион­ные чеки жилищного фонда, зе­мельных участков и муниципаль­ной собственности». Именно поэто­му мы надеемся на понимание и поддержку как правительства Москвы, Фонда имущества, других государственных структур, так и самих жителей Якиманки.