СТОЛИЦА В ВАШУ СОБСТВЕННОСТЬ. «Якиманка», № 2, 1993 год
Проходит стадию проработки и согласований проект, разработанный Корпорацией развития территорий, территориальным управлением «Якиманка» и Советом общественного территориального самоуправления № 1. Он предполагает высокорентабельное вложение приватизационных чеков путем передачи жителям перспективного объекта муниципальной собственности — земельного участка и расположенных на нем строений, с одновременной разработкой механизма привлечения инвестиций и дальнейшего использования объекта. Если проект будет принят, у каждого жителя района, есть шанс стать собственником кусочка Москвы, а у всех якиманцев вместе — овладеть совокупной долей немалого акционерного капитала.
О деталях новой программы, предлагаемой районными властями, рассказывает президент Корпорации развития территорий Ю. ГУСЕВ:
— К сожалению, на сегодня в столице отсутствуют реальные и высокоэффективные объекты для вложения приватизационных чеков пенсионеров, работников бюджетной сферы и других наименее защищенных групп населения. Это с одной стороны, а с другой — практика финансирования реконструкции в Москве, ограниченная возможностями городского бюджета, сводится к привлечению средств отечественных и зарубежных инвесторов, как правило, на компенсационной основе, т. е. за вложенные в развитие территорий средства, город расплачивается большей частью муниципальной недвижимостью. Кредиты, в том числе иностранные, практически не используются из-за высокой инфляции и политической нестабильности. Не участвует в этом процессе и население, непосредственно заинтересованное в реконструкции жилого фонда, развитии города, улучшения среды обитания.
Наш проект позволяет разрубить этот узел, предполагая: а) широкое и непосредственное участие населения в процессе приватизации муниципальной собственности с применением приватизационных чеков; б) отработки не просто новых форм проведения реконструкции, но и новых путей привлечения инвестиций.
Основой предлагаемого проекта должна стать юридически отработанная схема акционирования муниципальной собственности с последующим обменом акций на приватизационные чеки населения (прежде всего, жителей данного микрорайона) по принципу один житель — один ваучер. Для этого мы предлагаем создать территориальное акционерное общество открытого типа (предполагаемое название — ТАО «Народный капитал») с первоначальным уставным капиталом, равным произведенной оценке переданного для приватизации объекта. Причем с каждым жителем заключается трастовое поручение-договор на управление приватизационным чеком, с обязательством его последующего обмена на акции ТАО.
Параллельно мы разрабатываем технико-экономическое обоснование архитектурного проекта, программы приватизации объектов муниципальной собственности, согласовываем их с городскими инстанциями, организуем оценку и выполняем другие многочисленные организационные и практические мероприятия.
На втором этапе ТАО «Народный капитал» обеспечивает первичную эмиссию низкономинальных акций в объеме произведенной оценки переданного муниципального имущества. Таким образом, ваш ваучер резко возрастает в цене, ибо акция, которую вы за него получили, обеспечена высокостоимостной недвижимостью.
Предполагается следующее распределение акций:
• примерно половина — в обмен на ваучеры, принадлежащие жителям территории ТУ «Якиманка», по принципу один житель (получатель акций) вносит один ваучер (соотношение числа акций на один ваучер может быть определено после оценки уставного фонда), часть для продажи на чековых аукционах и часть — для публичной продажи.
Задачами ТАО являются:
• разработка мероприятий по финансовому обеспечению реализации программы комплексного развития территории и оперативного решения вопросов привлечения децентрализованных средств, в том числе иностранного капитала;
• организация проведения проектных, строительно-монтажных (ремонтных) и пусконаладочных работ на переданных объектах;
• организация комплексного обслуживания территории и содержания муниципальных зданий;
• организация маркетинговых исследований и коммерческое использование собственности;
•реинвестирование прибыли в другие проекты реконструкции зданий ТУ «Якиманка». В частности, для финансирования работ по созданию экономичных систем инженерного оборудования зданий за счет использования необходимого импортного оборудования, что очень важно, т. к. обновление устаревших и аварийных коммуникаций требует огромных финансовых затрат и времени.
В рамках предлагаемой схемы могут быть опробованы различные варианты привлечения ваучеров, ипотечных кредитов и ссуд отечественных и зарубежных банков, создания экономичных систем инженерного оборудования зданий, т. е. разные способы решения проблем в области реконструкции зданий центральной части Москвы.
При этом предполагается, что высокая коммерческая стоимость территории, ее архитектурное и градостроительное значение является достаточным обеспечением для привлечения необходимого объема инвестиций.
Поскольку, в рамках программы комплексного развития этой территории будет осуществлено строительство не только жилых зданий, в которые вселятся, прежде всего, жители из ветхих домов и очередники Якиманки, но и высокорентабельных коммерческих объектов (гостиницы, офисные центры и пр.), такой подход позволит не только получить средства на восстановление и строительство жилого фонда, но и обеспечить высокую доходность акций, приобретенных жителями в обмен на приватизационные чеки, еще до окончательной реализации проекта.
Реальный срок комплексной реконструкции — 2,5–3 года с начала работ.
Для муниципальных властей в этой программе привлекательна возможность действовать в интересах своей территории и совместно с ее жителями, так, например, для нас отселение семей из аварийных и ветхих домов острейшая проблема. К тому же реализация программы дает возможность учитывать различные, подчас немаловажные детали, такие как экологическую чистоту территории, ее эстетическое оформление, внедрение мировых стандартов и современных принципов развития городских территорий.
И еще один аспект проблемы. Большинство москвичей еще не готово психологически вкладывать свои ваучеры, возможно, и в высокорентабельную, но уж очень далекую нефтяную скважину, а здесь они будут являться непосредственными свидетелями, участниками процесса и смогут его контролировать. К тому же, на рынок попадают в большинстве своем ценные бумаги нерентабельных или находящихся в трудном финансовом положении фирм, имеющих туманные перспективы или таких производств, которые нуждаются в перевооружении и, следовательно, не скоро начнут приносить дивиденды акционерам.
Наш проект создает социальный механизм приватизации государственной и муниципальной собственности и формирования класса новых собственников в развитие указа Президента Российской Федерации «О продаже за приватизационные чеки жилищного фонда, земельных участков и муниципальной собственности». Именно поэтому мы надеемся на понимание и поддержку как правительства Москвы, Фонда имущества, других государственных структур, так и самих жителей Якиманки.