«Власть видит в наших подвалах и чердаках нефтяную скважину – украл, и качай…!» – эмоционально воскликнула в начале своего выступления председатель ТСЖ «Дом на Фурманом» Татьяна Лебедева на состоявшемся в Общественной палате РФ круглом столе «Десять лет Жилищному кодексу Российской Федерации. Проблемы эффективности управления многоквартирными домами».

В принципе аллегория вполне уместна – нефтяная халява для чиновников в России закончилась, в условиях кризиса резко возрастает значение иных источников наживы, особенно в крупных городах, а это: наша земля, наши чердаки и подвалы… Неспроста, видимо, в последнее время участились факты распродажи городскими властями подвальных помещений в наших жилых домах.

Участники круглого стола – известные эксперты, представители жилищной общественности – обсудили актуальнейшие для москвичей проблемы: капремонт, земля, чердаки и подвалы, управление многоквартирными домами. Попытаемся и мы, вслед за ними, разобраться в одной из самых запутанных проблем нашей московской жизни.

Действительно, когда после принятия Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 04.07.1991 № 1541-1 жители начали оформлять в собственность жилые помещения, ранее принадлежавшие государству, о подвалах и чердаках как-то «забыли». Последние благополучно остались в государственной и муниципальной собственности и чиновники до сих пор успешно, в том числе и для себя лично, используют их в разных формах, в т.ч. путем сдачи в аренду. А в последнее время и распродают в массовом порядке.

Хотели того жители или нет, но в этих подвалах обосновались магазины, предприятия общепита, порой доставляющие массу неудобств круглосуточным шумом, громкой музыкой, неприятными запахами, наконец, пьяными и небезопасными компаниями под окнами и во дворах. А доходы от аренды и продажи помещений в лучшем случае получает городской бюджет, расходы которого по факту контролируют не жители, а сами чиновники, которые, судя по многочисленным коррупционным делам, в накладе не остаются.

Гневные письма и обращения жителей в разные инстанции, включая правоохранительные органы и даже Президента РФ, ничего, кроме угроз со стороны собственников и арендаторов этих помещений, не дают.

На первый взгляд, на нашей стороне и сам Жилищный кодекс РФ, п. 1 ст. 36 которого прямо указывает, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающие более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

С земельными участками, с проходящим сейчас межеванием наших кварталов картина в принципе ясна. Здесь власть напрямую и нагло попирает наши права, а в последнее время и узаконивает беззаконие, принимая соответствующие поправки в действующее законодательство.

Если до сих пор мы еще имели право требовать первичные правоустанавливающие документы, подтверждающие реальные границы наших придомовых территорий, выделенных органами исполнительной власти под строительство наших домов, то с 1 марта 2015 года «усилиями» наших законодателей образование земельных участков в наших кварталов будет осуществляться только на основании утвержденного проекта межевания территории. Возможности для властного произвола и коррупции еще более расширились. Но к этой теме мы еще будем вынуждены вернуться не раз.

Что касается ситуации с подвалами и чердаками, то с юридической точки зрения она намного сложнее. Здесь законодатель постарался заранее оградить чиновников от «посягательств» жителей на свои законные права.

Так, правовой режим подвальных помещений, как относящихся, так и не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в жилых домах определяется на дату приватизации первой квартиры в доме (Постановление Президиума ВАС РФ от 02.03.2010 № 13391/09).

Если по состоянию на дату приватизации первой квартиры в жилом доме подвальные помещения были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев не возникло. Так что, если вы не использовали подвал вашего дома «в качестве общего имущества», просим не беспокоиться.

Мы можем, конечно, утверждать, что в нашем подвале находится техническое оборудование, и мы должны иметь к нему беспрепятственный допуск и вообще это наш подвал по Жилищному кодексу. Но тут выясняется, что для определения правового режима названных помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования. Это, например, утверждается в Постановлении ВАС РФ № 10545/12 от 22.01.2013.

Автоматически право общей долевой собственности возникает только на технические подвалы, а не на любые подвальные помещения дома. Квалификацию подвала в качестве технического помещения предопределяет, например, необходимость остоянного допуска к размещенному в нем оборудованию.

А вот суды часто отказываются признавать права общей долевой собственности на подвальные помещения, сформированные на площади бывших квартир, и десятилетиями используемые в качестве самостоятельных объектов недвижимости, например, для размещения различных учреждений. Мы не можем согласиться с утверждением, что наличие в подвале инженерных коммуникаций и оборудования не дает достаточных оснований считать этот объект недвижимости техническим подвалом и, как следствие, общей долевой собственностью. Ведь здесь сразу возникает вопрос: а как же доступ к коммуникациям, находящимся в данном помещении?

Москвичам удается добиваться признания подвалов в их домах общей долевой собственностью, если доказано, что он технический: а) спроектирован в качестве технического подвала, не имеющего самостоятельного назначения и не предназначенного для самостоятельного использования; б)оснащен инженерными системами и узлами правления ими, для обслуживания которых необходим постоянный открытый доступ технических специалистов; в) не изолирован от инженерных систем и узлов управления ими.

Не пора ли у нас, в Якиманке, провести тщательную инвентаризацию подвальных помещений (и чердаков тоже) и вернуть их законным владельцам – собственникам жилых помещений?

Надеемся продолжить обсуждение этой важной темы на примерах конкретных судебных исков.

Депутат Якиманки В. Филиппов